提升房地產(chǎn)發(fā)展效率 讓房價(jià)滿足“居有所屋”
盤和林
國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)483442億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，占全國固定資產(chǎn)投資的18%。
從全國層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)的高固定投資、高關(guān)聯(lián)、高產(chǎn)業(yè)比重以及高GDP貢獻(xiàn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)目前以及在以后較長一段時(shí)間內(nèi)，在國民經(jīng)濟(jì)中將居于較重要地位。
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重是6.87%，一般發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的比重大都超過了10%。雖然說在近十年來我國房地占GDP的比重不斷上升，但是對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，不論從絕對(duì)值還是從相對(duì)值來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是缺乏效率的，但這也同時(shí)說明，我國目前房地產(chǎn)總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
從地域結(jié)構(gòu)上來看，2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達(dá)到了34%，高居榜首，安徽省22%次之，重慶市21%排第三，其余一些省份比重都在10-15%之間。之所以出現(xiàn)這樣的分化，主要原因有二：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差別，二是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向。
高財(cái)政依賴度背后反映出的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。海南省作為旅游城市，不僅每年吸引巨大的旅游流量，更是我國國民每年冬季南徙勝地，這樣的高投資性使得海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于國內(nèi)其他房地產(chǎn)市場(chǎng)：周期交替更加的頻繁和明顯，經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。日前，為減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，海南房地產(chǎn)調(diào)控力度增大，作為全國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度最高的省份，海南省需要刮骨療傷以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
在可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中所占的比重會(huì)進(jìn)一步提升。一方面，隨著租售并舉推進(jìn)，租賃住房市場(chǎng)的開發(fā)投資會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中所占的比重;另一方面，對(duì)現(xiàn)有城市住房的改造、更新，城市的擴(kuò)張、規(guī)劃也會(huì)增加房地產(chǎn)的投資建設(shè)。
不過，過多的資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致行業(yè)過熱，同時(shí)也會(huì)對(duì)其他社會(huì)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。雖然在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下房價(jià)得到了抑制，但是不可否認(rèn)的是，房價(jià)能達(dá)到如今的水平，其中少不了資本的推動(dòng)作用。
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年-2014年期間，我國房地產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占的比重已經(jīng)達(dá)到了50%，對(duì)于只有一所房子的家庭來說，即使用積蓄通過分期付款的方式拿到了房子的所有權(quán)，但是在剩余房款繳納完畢之前，其事實(shí)上是屬于一種未兌付的財(cái)富，并且容易導(dǎo)致負(fù)的信貸效應(yīng)。
目前我國居民的消費(fèi)杠桿已經(jīng)達(dá)到了40%，這其中房貸就占據(jù)了大部分，這無疑會(huì)擠出居民其他部門的消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，這是值得我們高度關(guān)注的。
對(duì)于無房族來說，由于未來購房的規(guī)劃，在消費(fèi)過程中預(yù)算約束必定會(huì)降低，同時(shí)由于價(jià)格的波動(dòng)，很容易受預(yù)期的影響產(chǎn)生替代效應(yīng)，壓縮當(dāng)期消費(fèi)而增加未來期的消費(fèi)，這些約束效應(yīng)和替代效應(yīng)的不確定性都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。對(duì)于有房一族，在房貸壓力下，確定收入水平上也會(huì)擠出其他產(chǎn)品的消費(fèi)，同時(shí)一般來說購房會(huì)花費(fèi)大量的家庭積蓄，會(huì)對(duì)現(xiàn)期的消費(fèi)產(chǎn)生流動(dòng)性約束。
所以，在依靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，需要完善房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展效率，與此同時(shí)注重防止行業(yè)過熱，使房價(jià)保持在“居有所屋”的水平，保證國民的居住質(zhì)量以防止產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)和信貸效應(yīng)。
(作者系中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)
